01|壹
2017年3月2号，招商蛇口拍得开发区龙桂北路以北、海滨大道以东、广州湾大道以西地块，地块面积275亩，成交价17.6亿，楼面价3102元/平，土地溢价率0%。
与3个月前拍出的，调顺岛恒大地王的8458元/平的楼面价相比便宜的多，与恒大地王的335轮竞价，溢价率1002%相比更是风平浪静的多。
从区位价值上看，两块地价值应该在差不多同一水准，底价成交的原因在宗地情况说明中很清晰了。
1.地块外东侧配建一个3万gt和7万gt规模的邮轮码头，以及在受让地块内建设相应配套的航站楼。码头拟使用岸线共570米，匡算总投资为5.1亿元。
邮轮码头（含航站楼）及配套设施、配套用地产权无偿归属政府，配套设施包括口岸查验办公场所及相关查验设施设备，满足口岸单位有效查验要求。
意思就是：在地块外建两个邮轮码头，在地块内建一个航站楼，弄好后无偿交给政府，还要弄好在这工作的相关的单位的办公室，以及各种检查设备，对了，还要通过各种验收哦！
2.土地竞得者须在出让地块外西侧配建占地16797.35平方米九年一贯制学校，建设规模为48个教学班，教学用房及教学辅助用房总建筑面积不少于25000㎡，须与项目同步完成建设并无偿交付政府使用（产权一并交付）。
意思是：地块外西侧，建一个不小于2.5万方48班的小学，要跟项目一起完工，和产权一起交给政府。
3.土地竞得者须按照规划配建出让地块权属内及权属外相连的七条市政道路。
意思是：修建7条路段，有你地块内的，也有你地块外的，要沥青路面的哈，你的房子盖好路也要通，然后交给政府。
4.土地竞得者结合项目施工用水用电，一并完成经过受让地块内相邻单位水、电等管线的迁移铺设。
意思是：隔壁邻居单位的水电你也帮着弄一下。
02|贰
土地竞得者为湛江招商港城投资有限公司，也就是招商局蛇口和湛江港合资成立的新公司。很明显以上各种条件是多轮协商的结果，并且是双赢局面。建设这样的项目对于招商蛇口来说正是“专业对口”。
招商蛇口什么来头？
据百度百科的介绍，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台，是“招商血脉，蛇口基因 ”。
招商局集团大家都知道的，根正苗红的国企，是中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一。
可是，国企大旗在房地产市场上并不是什么大的优势，还是要参与到激烈而残酷的竞争中的，再说了，你看哪个大型房企没有点国资背景，连杨主席的碧桂园都曾经找到马明哲的平安保险，邀请对方入股，以达到“染红”的目的。
2017年招商蛇口销售额1123.3亿，全国范围内排名第14，在这个竞争惨烈的行业内能做到稳步提升，还是有两把刷子的。压箱底的本事，除了在深圳有超过2000亿元的土地储备，另外就是突出的“前港--中区--后城”的开发模式，有业内人士称，这种生态圈式的地产发展模式，是房地产开发的前景所在。
在房地产行业目前有两种类型的企业：
一种是规模扩展型，变得越来越庞大。融创老板孙宏斌说过，规模就是优势。不管是加快周转，还是薄利多销，都是为了一个目的，用最短的时候发展到最大的规模，争取到最后大而不倒，站在宇宙之巅。恒大、碧桂园、融创，以及一干喊着明年破千亿口号的追随者都是这个套路。
第二种就是打造生态，深入发展型。现在万科、华夏幸福、招商蛇口都是这种类型。自打万科把宇宙第一大房企的位置让给碧桂园和恒大去争之后，就开启了转型之路，提出了地产+一切美好生活的口号，万科在年报中明确提出了转型升级，即从城市服务配套商向城乡建设与生活服务商转型。
招商蛇口的生态模式
招商蛇口年报对“前港--中区--后城”的解释：
“前港”提法的核心是打造或者完善交通节点，保障产业园区能够在资源和要素获取中获得更大优势；
“中区”的本质在于要素对接，把“前港”所获取的资金、劳动力、生产资料和高科技有效融入；
“后城”的本质在于反哺城市，产城融合。在园区经济体量已经达到较高水准是，加大宜居环境、城市配套、公共服务建设、基础保障和城市公益事业服务投入。
以湛江的项目来看招商蛇口的这个模式，由原外贸码头岸线350米、海关缉私码头岸线110米、原霞海港码头岸线110米，总长为570米的岸线建设两个邮轮码头，这作为水上的重要交通节点，应该是以旅游性运输为主，可以保障该区域有足够旺的人气支持。
中区应该是前港的资源承接，因为湛江的前港不是物流港，更多的人流量，所以中区更大意义上是一个商业区，消化旅游人群的消费。
后城就是房地产项目了，是前港的住宅配套，也是城市的住宅服务配套。
这与同样起家于深圳的华南城是一个套路的，不同的是华南城是做大型的批发市场然后配套住宅，招商蛇口是做高大上的港口园区然后配件住宅。
换个角度看，更容易理解事情的逻辑
在湛江的项目上，从招商蛇口的视角来看，如果按照重要性来排，“前港--中区--后城”的模式应该倒过来写“后城--中区--前港”，配套的住宅才是核心所在，才是做这一切的动力。
每个开发商都有强大的精算部门，小算盘啪嗒啪嗒6的很，如果算一下不能赚钱，即使再热爱建设港口园区，估计也不会投资。所以在商言商才是理性的，地块要素中的各种详细的违约责任也是理性的。
结 尾
招商蛇口在cbd拿地，不管你是把他当成一个纯粹的房地产项目，还是当成一个园区开发项目，甚至是一个旅游项目，这对于湛江都是好事。
两个邮轮码头对于湛江来讲是有一定意义的，大的方面讲对旅游肯定有强大的推动力，另外对城市面貌的提升也很明显。小的方面说，改善了湛江人民的生活条件，平时也多了个休闲的去处。
说回招商的住宅地产，对于国企的房地产项目，我在之前的文章里分析过，总体来说就是，房子质量没有大问题，但是也没有什么亮点，中规中矩。定价相对低一点，毕竟是国企，吃相不能太难看。
那么问题来了，招商蛇口的这个项目什么时候能开盘呢？人家血性少年碧桂园可以做到拿地后5个月就开盘，我们的根正苗红招商蛇口会让湛江人民等到几月？
end